Ольга Арсланова: Ну что ж, сейчас у нас важная, мне кажется, для многих тема. Своеобразная памятка для тех, кто собирается покупать или продавать квартиры. Дело в том, что сразу несколько новостей привлекли наше внимание. Во-первых, так как мы следим за судьбой программы реновации в Москве, мы выяснили, что после принятия в первом чтении законопроекта о реновации в нем никак не прописали права банков, выдававших ипотечные кредиты как раз на квартиры в этих, возможно, в дальнейшем сносимых пятиэтажках. И что делать с кредитами жильцам – совершенно непонятно.

Петр Кузнецов: Еще одна новость. Участились случаи воровства денег из банковских ячеек при покупке квартиры. При этом банк отвечает, что не несет ответственности за содержимое ячейки, а только за ее сохранность и ограничение доступа к ней. Операции с безналичным перечислением в данном случае законом не предусмотрены.

Ольга Арсланова: Вот об этих новостях и не только о них, разумеется, мы поговорим с нашем гостем. В студии Михаил Чумалов, директор агентства недвижимости. Здравствуйте.

Михаил Чумалов: Здравствуйте.

Петр Кузнецов: Здравствуйте, Михаил.

Ольга Арсланова: Михаилу вы можете задавать любые вопросы. Михаил, вы готовы к этому?

Михаил Чумалов: Готов.

Ольга Арсланова: Любые вопросы, которые вас интересуют по тематике сделок купли-продажи. Нас сегодня интересуют квартиры. Поэтому все, что вы хотели узнать, но не смогли найти информации, возможно, сегодня вы как раз у Михаила и выясните.

Михаил, давайте начнем с ячеек. Потому что, честно говоря, удивительная история. Банк вроде бы предоставляет ячейку, часто происходит сопровождение охраны. И серьезная сделка. И, насколько мы понимаем, из проверенных, уважаемых банков пропадают деньги. Как это вообще возможно?

Михаил Чумалов: Да, вы знаете, эта тема очень интересная. И для меня она тоже актуальная и интересная. Потому что мы, риелторы, до недавнего времени считали, что расчеты по сделкам через банковские ячейки – это самые удобные и самые надежные расчеты. Мало того, они в нашем конкретном случае в нашей стране единственно возможные пока на сегодняшний день.

Ольга Арсланова: Вариант – только из рук в руки передавать. Но это, наверное…

Михаил Чумалов: Объясню, почему. Я сам столкнулся недавно с таким случаем и пересмотрел свое мнение. После этого я порылся в интернете и нашел очень много интересной информации по этому поводу.

Ольга Арсланова: А вы не могли бы конкретно о вашем случае подробнее рассказать?

Михаил Чумалов: Да, я не буду называть банк, поскольку в настоящее время идет следствие. Оно еще не закончилось.

Ольга Арсланова: Это крупный банк?

Михаил Чумалов: Это банк не из первой десятки. Но достаточно известный. Происходила сделка с недвижимостью. В присутствии четырех свидетелей были положены деньги в банковскую ячейку. При выемке этих денег их оказалась половина. То есть не хватило 17 млн рублей в ячейке. Идет следствие. Поэтому результат я вам сейчас сказать не могу. Но, почитав то, что пишут по этому поводу и какая практика была до этого, я понял, что доказать свои права вряд ли получится.

Ольга Арсланова: Подождите, но там же есть видеонаблюдение.

Михаил Чумалов: Видеонаблюдение в депозитарии, в самом хранилище не ведется. Потому что есть тайна вклада. Давайте начнем сначала. Давайте начнем с того, а кто, собственно, пользуется этой услугой, какие категории людей пользуются банковскими ячейками. Ведь в советское время не было такого. А стало популярным с развитием рыночных отношений.

Я бы выделил три категории. Первое – это те, кто изначально не доверяет банковским счетам. Таких становится все меньше, поскольку еще и система страхования вкладов работает. Бывают еще всякие окказиональные случаи. Например, человек продал квартиру – получил деньги. Через неделю у него другая сделка по покупке квартиры. Просто нет смысла изымать деньги, нести их на счет и так далее. Проще оставить их на неделю в ячейке. Вторая категория – это люди, которые не хотят, чтобы кто-нибудь знал, что у них… Я сейчас говорю только о тех случаях, когда в ячейках хранят деньги. Потому что там еще хранят документы, акции, драгоценности и так далее.

Когда люди не хотят, чтобы кто-нибудь знал, что у них вообще есть эти деньги.

Ольга Арсланова: Кроме банка. Потому что банк все равно знает, что человек принес именно деньги. Или это может быть любой пакет.

Михаил Чумалов: Номинально банк не знает, что хранитель хранит в этом сейфе. Предоставляет ему сейф. А что туда положили – он не знает.

Ольга Арсланова: Но если при этом сделка купли-продажи оформляется каким-то образом в переговорный банк, то банк знает, что в этот момент…

Михаил Чумалов: Есть третья категория – это люди, которые совершают сделки с помощью банковских ячеек. Они тоже делятся на две категории. Назовем одних белыми и пушистыми. То есть то, что написано в договоре купли-продажи, то и в ячейке. А есть вторая категория – когда в договоре написана одна сумма, а в реальности она больше. Мы, риелторы, всегда говорим таким людям: "Вы действуете на свой страх и риск. И не только в случае с ячейками, а вообще. То есть если что-то пойдет не так, доказать вам то, что именно эти деньги были уплачены, вряд ли получится".

Ольга Арсланова: Но давайте сразу оговоримся, что делается это для пониженного налогообложения, для того, чтобы не платить налог после продажи квартиры.

Михаил Чумалов: Да. Но теперь выясняется, что и те, кто белые и пушистые, тоже не застрахованы. В моем конкретном случае вся сумма была в договоре купли-продажи. Но что теперь делать с оставшимися деньгами – непонятно. После этого я полез в разные источники и выяснил, что этот случай далеко не единичный. Они случались практически во всех банках, включая и топовые. Но, как правило, они не имеют большой огласки. Давайте теперь… Я, опять же, выделил несколько рисков для пользователей ячеек. Начиная от самых редких и кончая самыми распространенными. Банки иногда, как ни странно, грабят. И таких случаев только за последние несколько лет я нашел в интернете пять.

Петр Кузнецов: Вы имеете в виду физическое нападение? Все по классике.

Михаил Чумалов: Да. Со вскрытием ячеек. В 2009 году во Всеволожске Ленинградской области 38 ячеек ограбили. В 2010 году банк "Советский" в Санкт-Петербурге – 30 ячеек. В 2010 же году в Москве - "Ханты-Мансийский банк" на улице Дубки. Но там была внутренняя кража. Там охранник. Его поймали в итоге.

Петр Кузнецов: В вашем случае это легко установить. В вашем случае нападения не было.

Ольга Арсланова: Они же, наверное, должны отчитываться как-то.

Михаил Чумалов: Нет. Дальше. Банк "Открытие" – 82 ячейки. При этом потерпевшими были признаны только 34 человека. Я объясню, почему.

Петр Кузнецов: А как это может быть?

Михаил Чумалов: Объясню дальше, почему.

Ольга Арсланова: Ключи хранятся у кого? Нападает человек: "Откройте мне все ячейки". А что, банковский служащий может их открыть?

Михаил Чумалов: Самый яркий случай в январе 2016 года…

Ольга Арсланова: Просто он не имеет этого ключа.

Михаил Чумалов: Объясняю. В 2016 году после январских праздников в Санкт-Петербурге был ограблен "Промсвязьбанк" на Площади Победы. Там просто связали охранника и за 12 минут вскрыли 164 ячейки. И унесли даже по самым скромным подсчетам (сумма не установлена) не менее 1 млрд рублей.

Петр Кузнецов: Вскрыли, получив электронные ключи?

Михаил Чумалов: Нет, просто фомкой. Правда, какие-то выплаты банком производились. Но только тем клиентам, которые сумели доказать свой ущерб. А доказать ущерб в данном случае практически невозможно, особенно если вы просто храните деньги, а не используете их для сделки. Это логично. Банк не знает. Вы можете положить 3 рубля, а потом утверждать, что там был 1 млн долларов. Тем, кто смог доказать (в основном корпоративным клиентам) "Промсвязьбанк" выплатил компенсацию. Остальным – нет. Это с грабежами.

Есть еще мошенничество. В случае, когда по поддельным доверенностям проходят и получают деньги. Вот, например, совсем недавно канал " Russia Today " о таком случае сообщал, что в одном из банков Москвы (не говорят, в каком) некий уроженец Ульяновска украл 200 000 долларов по поддельной доверенности. Был еще один случай, когда целая операция была разыграна мошенниками. Один из них пришел в банк с поддельной доверенностью, а второй в этот же момент тоже по поддельной доверенности переоформил на себя сим-карту настоящего владельца ячейки. И когда добросовестный служитель банка позвонил по этому номеру, привязанному к договору, ему сказали, что да, доверенность действительно действующая, и забрали тоже 200 000. И в неизвестном направлении… Так это и не раскрыто.

Ольга Арсланова: То есть банк может быть и ни при чем.

Михаил Чумалов: Я беру случаи, когда банк ни при чем. Еще вы, наверное, не раз слышали в средствах массовой информации о том, что некоего почему-то не работающего москвича ограбили и забрали у него на улице.

Петр Кузнецов: Это любимая тема.

Ольга Арсланова: И сумку за 1.5 миллиона.

Михаил Чумалов: Чаще всего это люди, выходящие из банка, побывав только в своей банковской ячейке. Значит, информация каким-то образом проникла к преступникам. Это все криминальные случаи. Но я берусь утверждать, что самый распространенный случай, о котором редко пишут – это пропажа денег неизвестно куда. То есть когда человек приходит, как в нашем случае, открывает ячейку и не обнаруживает там денег. Списать это на криминал нельзя. Не доказано. Видеонаблюдений нет. Такие случаи, если вы пороетесь по банковским форумам, происходили практически в любом банке.

И вот даже недавно средства массовой информации сообщали, что известный теледеятель, ведущий программы "Человек и закон", недосчитался в своей ячейке 0.5 млн долларов. Это дело, насколько я понял из следующих сообщений, раскрыли. Выяснилось, что охранник банка вместе со своими подельниками в течение года вынимал эти деньги из ячейки. В общей сумме 1.5 млн долларов доказано на сегодняшний день. Он признался. Но это редкие случаи, когда такие вещи раскрываются. Я думаю, что это связано с тем, что один из пострадавших – медийное лицо, и еще, кроме того, связанный непосредственно…

Петр Кузнецов: Тот случай, когда ведущий "Человека и закона" может рассказать в программе о себе.

Ольга Арсланова: При этом, естественно, наши зрители возмущаются, пугаются, понимают, что банк ни за что не отвечает, и это в договоре прописано. И спрашивают: "А какой же тогда способ расчета по сделке можно назвать безопасным?". И вообще странно, что мы в XXI веке не использует безналичные расчеты.

Михаил Чумалов: Сейчас мы об этом поговорим. Но прежде я бы сказал, что действительно это так. Дело в том, что договоры с банком составлены таким образом, что банк несет ответственность только за доступ к ячейке и за ее физическую целостность, но не за содержимое. Если следов взлома нет, ячейка цела, доступ осуществлялся тому лицу, которое положено по договору, то доказать ущерб практически невозможно. Много случаев, когда обращались и в правоохранительные органы, и с гражданскими исками в суд о возмещении ущерба. Но я знаю только один случай, когда реально человеку выплатили ущерб. Хотя он не был доказан. И то этот человек просто не один день с одиночным пикетом у управлении банка стоял. Судя по всему, просто надоел. Других таких случаев я не знаю, кроме тех, когда было ограбление, там выплатили, но не всем, а только тем, кто смог доказать.

Ольга Арсланова: Так что делать? Смотрите, нам пишут: "Платеж через нотариуса, может быть, надежнее? Какие правила?"

Михаил Чумалов: Правильный вопрос. Еще раз говорю, до сих пор мы считали, что расчет через банковские ячейки самый надежный. Выясняется, что нет. Есть альтернатива.

Если мы говорим о наличных деньгах, некоторые банки предоставляют такую услугу – хранение в ячейке с отписью. То есть вы как бы сдаете банку деньги на ответственное хранение. Он их переписывает, считает и так далее. А потом он отвечает за их выплату.

Петр Кузнецов: Наверное, он что-то берет…

Ольга Арсланова: За ячейку он тоже берет.

Михаил Чумалов: Он берет. Но тут есть тоже свои минусы. Начну с главного минуса. На самом деле очень мало банков, которые предлагают такую услугу. Ни один из топ-10 банков такую услугу не предлагает. В Москве до недавнего времени было три таких банка. Не из первых даже, наверное, пяти десятков. У одного из них недавно отозвали лицензию ("Нефтяной альянс"). Осталось два. Этого крайне недостаточно.

Петр Кузнецов: Они принимают риск. Почему их так мало?

Михаил Чумалов: Да, они принимают риск. А в Санкт-Петербурге таких банков вообще нет. Второй недостаток – то, что это дороже стоит. Поскольку денег надо пересчитать. Пересчет денег стоит денег. А тем более, если это не деньги, а какие-то нематериальные ценности, их надо оценивать экспертам. Это еще дороже и так далее. И третий недостаток – если вы положили деньги на ответственное хранение в банк, а у него отозвали лицензию, и вы пришли, а денег на месте не оказалось, то вы окажетесь в ситуации обычного вкладчика. Причем, обычный вкладчик защищен страхованием, а вы нет. Вы будете одним из многочисленных кредиторов этого банка.

Ольга Арсланова: Понятно.

Петр Кузнецов: Много вопросов.

Ольга Арсланова: Другие варианты. Какие еще могут быть? Давайте коротко по ним пробежимся.

Михаил Чумалов: Безналичные расчеты. Вроде бы самый цивилизованный…

Ольга Арсланова: Расчет напрямую – это значит без банка.

Михаил Чумалов: Расчет напрямую в нашем случае не годится. Потому что сделка по недвижимости имеет протяженность во времени. А между подписанием договора о купле-продаже и переходом права собственности проходит время.

Ольга Арсланова: Пока тебе выдадут удостоверение, что ты владелец.

Михаил Чумалов: Если вы заплатили до перехода права собственности, то рискует продавец. Если после – покупатель. В Соединенных Штатах, например, эту функцию выполняют специальные депозитарные компании, которым сдают документы и деньги на время сделки. У нас таких нет, к сожалению.

Безналичные расчеты. Вроде правильный способ. И, мало того, наше правительство дважды уже выходило с инициативой вообще запретить наличные расчеты по сделкам с недвижимостью. Но отозвало свое предложение, понимая его нереалистичность, потому что оно нереализуемо в наших условиях. Это как коммунизм: идея хорошая, красивая, но утопия.

Это правильная идея. Это соответствует мировому опыту. Но у нас свой особый путь. Почему нереализуемая? Во-первых, потому что сами банки не готовы предоставить такую услугу. Существуют аккредитивные расчеты по сделкам. Но, во-первых, не так много банков, которые это предлагают. Во-вторых, это дорого. В-третьих, это не всегда надежно. Я знаю случаи, когда людям было сложно с аккредитива получить деньги.

И самое главное – это то, что большинство сделок у нас в стране, к сожалению, в отличие от западных стран – это так называемые связанные сделки, когда гражданин А покупает у гражданина Б, гражданин B – у гражданина C , гражданин C – у гражданина D . И в итоге получается, что деньги платит А, а получает его D , который в договоре купли-продажи с А вообще никак не связан. Обычная многосторонняя сделка с использованием банковской ячейки – деньги часто раскладываются по 2-5 ячейкам. С аккредитивами это просто невозможно, либо это будет так дорого, что нереально.

Петр Кузнецов: Тверская область пишет, что "брат мой так напрямую покупал".

Ольга Арсланова: Очень доверчивый брат. Что я могу сказать?

Петр Кузнецов: Послушаем Красноярск. И Тамара у нас на связи. Здравствуйте, Тамара.

Ольга Арсланова: Здравствуйте. Какой-то вопрос, видимо. Да, слушаем.

Зритель: Можно ли безналичным платежом через Сбербанк, через кассу? Это будет безусловно?

Михаил Чумалов: Через кассу – нет.

Петр Кузнецов: А через карту?

Михаил Чумалов: Через карту та же самая проблема возникает – когда, в какой момент делать перевод денег? Если до регистрации перехода права собственности, то рискует продавец. Он деньги перечислил, а собственность еще не получил. И теоретически покупатель может отозвать документы с регистрацией и сказать: "Извините, я передумал, а деньги я вам когда-нибудь потом верну". Либо рискует покупатель, если расчет производится после перехода права собственности. Но есть еще один механизм. Он недавно появился.

Ольга Арсланова: Какой-то выход хоть есть?

Михаил Чумалов: Депозиты нотариусов. Недавно стали их применять. В принципе этот способ практикуется во всех странах латинского нотариата, например, во Франции. Классический пример. Когда денег покупатель заносит на депозит нотариуса в банке. Потом после сделки нотариус выдает их продавцу.

Но, во-первых, эта система у нас только началась. Там много неясностей. Я вчера разговаривал с нотариусом по этому поводу и напрямую спросил: а как делать такие альтернативные сделки через депозит? Нотариус мне ответил, что таких еще у него не было, но что-нибудь мы придумаем.

Но есть один большой существенный минус. Эти расчеты возможны только в том случае, если сделка или все связанные сделки проводятся в нотариальной форме у этого конкретного нотариуса. А у нас, к сожалению, большинство сделок пока еще проводится в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса. Если сделают нотариальное удостоверение обязательным, сделка станет намного дороже, но, наверное, тогда все будут рассчитываться через нотариусов.

Ольга Арсланова: Простите, такой наивный вопрос: а нотариусу можно доверять? Он с этого депозита себе не заберет?

Михаил Чумалов: Нотариусу доверять можно. Но депозит нотариуса находится в банке. Поэтому теоретически можно представить, что если он во время сделки у этого банка, где находится депозит нотариуса, отзовут лицензию, то вы, опять же, станете в очередь кредиторов.

Петр Кузнецов: Послушаем Елену из Кирова, а потом еще про реновацию поговорим. Здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте. Я хочу задать такой вопрос. Мы хотим купить квартиру. Она с ремонтом, все. И вот девушка, которая продает ее за наличный расчет, она сказала: "Дайте мне вначале аванс тысяч 400, и я пока еще два месяца поживу, так как мне в новой квартире, где я делаю ремонт, нужны деньги на ремонт". Стоит ли рисковать? И когда я перееду уже туда, тогда я вам освобожу, и вы оставшиеся деньги заплатите. Вот я почему-то думаю, что так не стоит рисковать.

Михаил Чумалов: Важно, в какой момент произойдет сама продажа. Если вы вносите аванс и после этого происходит переход права собственности в вашу пользу, и дальше человек на два месяца отсрочивает свой выезд, в этом ничего страшного нет, поскольку это можно прописать все в договоре. Но давать 400 000 просто вперед под обещание потом продать квартиру я бы вам не советовал.

Петр Кузнецов: Давайте завершим. У нас минута остается. "Прогноз по ценам на жилье, Иркутская область". В целом, естественно. Это человек подписался.

Михаил Чумалов: Насчет Иркутской области я ничего не скажу. Что касается прогнозов рынка, я бы сказал, что если я смогу прогнозировать на год вперед цены на недвижимость, я Нобелевскую премию получу.

Петр Кузнецов: Что говорят на вашем рынке?

Михаил Чумалов: Я думаю, что мы близки к дну цен. Когда-то наступит оживление. Сейчас мы находимся на дне.

Ольга Арсланова: У нас, к сожалению, очень много еще осталось неотвеченных вопросов. Есть повод снова встретиться и поговорить, потому что многим интересно.

Михаил Чумалов: Спасибо.

Ольга Арсланова: Спасибо. Михаил Чумалов, директор агентства недвижимости, был у нас в гостях.

Бывают ситуации, когда даже при наличии денежных средств заемщик не может выполнить свои обязательства под кредитором. Он просто физически не может их ему передать. Выручает услуга, предоставляемая всеми нотариальными конторами, которая называется Депозит нотариуса. Она предназначена для урегулирования долговых отношений между заемщиком и заимодателем. Данная услуга позволяет избежать начисления штрафов за просрочку оплаты и сохранит хорошую кредитную репутацию заемщика. Но для того, чтобы воспользоваться ею, нужны веские основания. Поэтому, всем тем, кто решил прибегнуть к этому способу погашения долга, рекомендуется предварительно получить консультацию нотариуса. Данное нотариальное действие достаточно сложное. Оно регламентируется ФЗ и ГК РФ.

После получения от заемщика заявления на прием депозита нотариус открывает банковский счет, на котором будут храниться внесенные в счет погашения договорных обязательств деньги. Их заимодатель может получить в любой момент. Тем более, что об этом его уведомит сам нотариус сразу после поступления денег на счет. Все контактные данные заимодателя указываются в поданном заемщиком заявлении.

Договорные обязательства являются погашенными после зачисления денег на депозит, что позволяет избежать начисления штрафов, пени и неустоек. Заимодатель, в свою очередь, может получить от нотариуса деньги в счет погашения долга в любое время. Для этого ему нужно будет написать соответствующее заявление. На депозите нотариуса деньги могут храниться до трех лет. И если остаются невостребованными – подлежат перечислению в бюджет, как того требует законодательство РФ.

Депозит принимается нотариусом там, где договором предусмотрено место выполнения долговых обязательств. При отсутствии этого пункта место погашения долга определяется законодательно. Бывают ситуации, когда заимодатель меняет свое место жительство или местонахождение. При официальном уведомлении об этом заемщика депозит принимается нотариусом по новому месту.

Внесение денег должно быть выполнено в предусмотренный кредитным договором срок. Так заемщику получится избежать начисления штрафов и пени за просрочку и не испортить свою кредитную репутацию долгом.

Необходимость в этом способе погашения долговых обязательств возникает в следующих ситуациях:

Заимодатель временно отсутствует в предусмотренном договором месте погашения долговых обязательств;

Заимодатель по той или иной причине уклоняется от получения денежных средств, передаваемых ему в счет погашения долговых обязательств;

Заимодатель находится на лечении, а доверенное лицо у него отсутствует;

Определить заимодателя невозможно по причине того, что на получение денежных средств от должника претендует несколько лиц.

Для того, чтобы нотариус принял вносимые в счет погашения договорных обязательств денежные средства на депозит, заемщик должен написать заявление и указать в нем все основные данные заимодателя, а также подробно описать обстоятельства, которые вынудили его обратиться именно к этому способу погашения долга. Принимая депозит, нотариус не проверяет ни основания появления долга, ни право заимодателя на его получение.

О том, что денежные средства зачислились на депозитный счет, заимодателя уведомляет нотариус, а в некоторых ситуациях – сам заемщик. Выдача денежных средств с депозита нотариуса выполняется на основании поданного заимодателем заявления. Деньги могут быть возвращены обратно по письменному его согласию или по судебному решению.

Что нужно заемщику для передачи денежных средств или ценных бумаг на депозит нотариуса?

Для передачи на депозит нотариуса денежных средств или ценных бумаг с целью выполнения обязательств по договору потребуется личное присутствие заемщика с удостоверяющим его личность паспортом, а также:

Письменное указание причины, по которой выбран именно этот способ погашения своих обязательств перед заимодателем;

Веское основание для передачи денег или ценных бумаг на депозит нотариуса в соответствии с ГК РФ;

Контактные данные заимодателя (его адрес и номер телефона).

При наличии всего вышеуказанного, заемщик может подавать в нотариальную контору заявление о принятии денег на депозит для передачи их заимодателю. Всем, кто планирует воспользоваться данным способом погашения своих обязательств, рекомендуется предварительно получить грамотную консультацию нотариуса.

Ещё в конце прошлого века в Екатеринбурге сложилось так, что покупатель квартиры передаёт деньги продавцу сразу после подписания договора купли/продажи. После чего стороны идут в МФЦ, чтобы сдать бумаги на госрегистрацию перехода права собственности на объект (саму регистрацию проводит Росреестр). Подобная традиция имеет откровенный недостаток с точки зрения покупателя.

Наталья Михайлюкова

Если Росреестр откажет в регистрации или приостановит её, то покупателю, не получившему права собственности на квартиру, надо будет искать продавца и требовать назад свои деньги. Теоретически он может столкнуться с неприятными моментами, вплоть до исчезновения продавца вместе с деньгами. Регистрация длится до 14 дней (формально 10, но на практике дольше) и всё это время покупатель находится в напряжении. Поэтому сегодня риэлторы, представляющие интересы покупателя, как правило, настаивают на использовании безопасного механизма расчета по сделке.

На сегодняшний день в Екатеринбурге существуют три способа безопасного проведения расчётов при покупке недвижимости: 1) через банковскую ячейку; 2) через аккредитив; 3) через депозит нотариуса. Суть всех трёх механизмов одинакова. При подписании договора покупатель кладёт в некое защищенное место сумму, прописанную в договоре (в виде банкнот или безналом). Продавец сможет изъять деньги, из этого защищённого места, только предъявив бумагу о завершении регистрации перехода права собственности. Если Росреестр в регистрации отказал, то деньги забирает покупатель.

Расчёт через банковскую ячейку

Расчёт покупателя с продавцом через банковскую ячейку - самый старый механизм безопасной оплаты покупки недвижимости. Им в Екатеринбурге пользуются более 10 лет. В день подписания договора купли-продажи квартиры составляется трехсторонний договор: между банком, продавцом и покупателем. В нем прописано, что продавец может изъять из ячейки деньги покупателя, если предъявит документ, подтверждающий окончание регистрации.

Наталья Девкина

Стандартно в раздел договора о доступе продавца к ячейке включается требование предъявить договор купли/продажи с отметкой Росреестра о переходе права. Также часто требуется дополнительно предъявить форму 40 (справку о составе семьи), из которой явствует, что прежние жильцы из квартиры выписались. Если для доступа к ячейке в соответствии с договором, от продавца требуется выписка из ЕГРП, свидетельствующая о переходе права на объект, то это для продавца неудобно. По окончании регистрации такую выписку получает покупатель. Продавец её тоже может получить, но на это у него уйдёт несколько дней. То есть получение денег для него отложится на какое то время.

При закладке денег в ячейку следует присутствовать обеим сторонам сделки - продавцу и покупателю. На их глазах деньги должны быть пересчитаны и упакованы в специальный пакет - секьюрпак, на котором ставят свою подпись обе стороны.

Павел Сенюк

эксперт компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

Банки предоставляют за плату помещение, в котором можно посчитать и упаковать деньги, а также оборудование для проверки купюр. Если в сделке участвует агентство недвижимости, то оно, скорее всего, предоставит помещение и оборудование бесплатно. Закладка денег в секьюрпак проводится в офисе агентства, после чего продавец и покупатель везут запечатанный пакет в банк. После помещения пакета в ячейку банк отдаёт ключ от неё покупателю. Ну а тот уже решает, когда передать ключ продавцу, чтобы тот, после завершения регистрации мог забрать свои деньги.

Существует два варианта изъятия денег из ячейки по окончании регистрации перехода прав на жильё. В одном случае за деньгами может прийти один продавец. Во втором случае потребуется присутствие обеих сторон.

Екатерина Брызгалова

заместитель директора АН «Ранчо»

Чаще всего для сделок с недвижимостью используются ячейки Сбербанка, а он требует, чтобы при выемке денег присутствовали и покупатель и продавец. Часто и риэлторы, проводящие сделку, настаивают на том, чтобы в договор аренды банковской ячейки было включено такое требование. Это гарантирует участников сделки от недоразумений. С другой стороны, может случиться так, что покупатель, после подачи бумаг в Россреестр, уедет и продавец не сможет его найти, чтобы прийти вместе с ним в банк за своими деньгами. Тут приходится полагаться на порядочность покупателя.

Ранее портал сайт рассказывал о новой схеме и о том, как она повлияла на популярность расчётов через банковскую ячейку.

Таблица 1. Стоимость использования банковской ячейки в Екатеринбурге

Аккредитив - виртуальная ячейка

Аккредитив - это обязательство банка перевести депонированные (сохранённые) на специальном счёте-депо деньги на счёт продавца, после того как тот представит документы о совершении сделки. По договору аккредитива банк вправе использовать эту сумму только для расчета с продавцом. Вернуть её покупателю банк может, только если Росреестр отказал в регистрации перехода прав собственности. Соответственно, у продавца есть гарантия от банка, в том, что он (продавец) получит деньги, как только квартира перейдёт покупателю. От банковской ячейки аккредитив отличается главным образом тем, что деньги не хранятся в виде банкнот, а переводятся в виртуальном виде сначала на счёт-депо, где они хранятся до завершения сделки, потом - на счет продавца, откуда он может их снять или использовать иным образом.

Наталья Михайлюкова

юрист Уральской палаты недвижимости

Расчёт по сделкам с жильём через аккредитив в Екатеринбурге применяется только в последние годы. Этот механизм в определённом смысле надёжнее банковской ячейки. При использовании аккредитива нет риска того, что продавец получит вместо оговоренных денег меньшую сумму или пачку нарезанной бумаги, что теоретически может случиться при использовании ячейки. С другой стороны, возможна следующая ситуация: у банка отобрали лицензию в период регистрации права на объект (пока деньги находятся на аккредитиве). В этом случае покупателю придётся долго ждать, пока он получит свои деньги. Поэтому аккредитив следует открывать только в надёжных банках.

В отличие от банковской ячейки, аккредитив подходит для тех, кто переезжает из одного города в другой. Можно продать жилье в одном городе, а снять деньги со счета в другом. Или еще ситуация - продажа квартиры встроена в цепочку сделок. Если покупатели, участвующие в цепочке, положат свои деньги в банковскую ячейку, то цепочка не срастётся. Если же параллельно цепочке сделок выстроить комбинацию расчетов через аккредитив, то при регистрации перехода прав собственности на объекты, автоматически происходит расчет между всеми участниками. Стоимость использования аккредитива при совершении сделки с квартирой в Сбербанке и ВТБ 24 составляет 0,2% от суммы, при этом оговорены минимально и максимально возможные размеры оплаты за аккредитив. В Сбербанке это 1-5 тыс. руб. (если расчёт происходит в рамках одного отделения банка), в ВТБ 24 - 1,2-4,5 тыс. руб.

Депозит нотариуса: удостоверение сделки и расчёт в одном флаконе

Проведение расчётов по сделке через депозит нотариуса отличается от описанных выше схем, главным образом тем, что гарантом выплаты денег продавцу (или, в случае отказа в регистрации - покупателю) служит не банк, а нотариус.

Асия Машовец

нотариус, кандидат юридических наук
Депозит нотариуса может использоваться не только при проведении нотариально удостоверяемых сделок, но и в том случае если договор купли/продажи составлен в простой письменной форме, условия расчетов через депозит нотариуса в этом случае включаются в текст договора.

Механизм работы с депозитом нотариуса прост. После составления договора купли/продажи, покупатель вносит на банковский счет нотариуса сумму равную стоимость объекта. Далее стороны в присутствии нотариуса подписывают договор, нотариус его заверяет, передаёт (обычно в электронном виде) в Росреестр. После завершения регистрации деньги, лежащие на депозите, нотариус передаёт продавцу, или переводит их на его счёт.

Асия Машовец

нотариус, кандидат юридических наук
Нотариус может заказать выписку из ЕГРП и проверить факт проведенной регистрации самостоятельно, однако в этом обычно нет необходимости, поскольку такая выписка к моменту расчетов уже есть на руках у покупателя (она выдается Росреестром по факту регистрации).

Если договор купли/продажи квартиры удостоверяется нотариально, то за проведение расчёта через депозит нотариуса надо будет заплатить 2,5 тыс. руб. В эту сумму входит тариф, а также плата за оказание услуг правового и технического характера (УПТХ). Кроме того, надо будет оплатить услуги нотариуса по удостоверению сделки. Как правило, через нотариуса проводят сделки с имуществом, операции с которым подлежат обязательному нотариальному удостоверению (объекты в долевой собственности). В этом случае размер оплаты составит 0,5% от цены договора (либо от кадастровой стоимости, если она выше цены договора), плюс оплата УПТХ - 5,1 тыс. руб.

Если же сделка совершается в простой письменной форме (договор нотариально не удостоверяется), то размер платы за пользование депозитом нотариуса будет ощутимо выше. Впрочем, во всех случаях необходимо предварительно проконсультироваться у нотариуса по вопросу стоимости такой услуги.

Наталья Михайлюкова

юрист Уральской палаты недвижимости

В июне 2016 года вступил в силу закон, согласно которому все сделки с жильём, находящимся в долевой собственности должны удостоверяться нотариально. Соответственно в последнее время нотариальных сделок стало больше. Популярность расчётов через депозит нотариуса пока остаётся достаточно низкой. Да и сами нотариусы не спешат обзаводиться депозитами. Недавно я исследовала этот рынок, обзванивала екатеринбургских нотариусов, нашла только шестерых, кто имеет свои депозиты.

Таблица 2. Сравнение инструментов безопасного проведения расчетов по сделке с недвижимостью

Инструмент	Плюсы	Минусы	Стоимость
Банковская ячейка	Самый простой механизм. У банков отработана схема работы с клиентами - минимальный риск накладок.	Есть риск обсчёта при помещении денег в ячейку.Для закладки и выемки денег необходим личный визит обеих сторон.	От 950 руб.
Аккредитив	Нулевой риск обсчёта. Продавец может получить деньги в другом городе. Можно провести в один момент серию расчётов по цепочке сделок. Продавцу необязательно приходить за деньгами лично.	В документах указана полная сумма сделки (иногда участники сделки этого не хотят). У банка могут отозвать лицензию, когда деньги продавца находятся на аккредитиве. Продавец не может взять деньги сразу после регистрации сделки, потребуется время на перевод суммы на его счёт.	1-5 тыс. руб.
Депозит нотариуса	Самый безопасный способ (ответственность нотариуса застрахована). Минимальный срок проведения сделки.	Если сделка не заверяется нотариально, то стоимость проведения расчёта высока	2,5 тыс. руб. + услуги по удостоверению сделки

Когда нужна безопасная схема расчётов

Риэлторы настаивают на проведении расчётов по одной из вышеописанных схем, если существует вероятность, что Росреестр откажет в регистрации перехода прав собственности.

Наталья Девкина

исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»

К подобным «рискованным» объектам специалисты относят также квартиры, реализуемые по заниженной стоимости, или те, данные которых, указанные в бумагах не совпадают с данными Росреестра. Риск отказа в регистрации велик, если жильё реализует лицо с ограниченной дееспособностью, если в отношении человека, продающего квартиру, возбуждено исполнительное производство (но арест на квартиру не наложен, если квартира под арестом то её продать нельзя). В зоне риска также оказываются квартиры, полученные последним собственником по наследству.